Viele mittelständische Unternehmen verfügen über eine eigene Betriebsimmobilie. Für Nachfolger stellt sich damit eine zentrale Frage: Gehört die Immobilie zum Unternehmen – und wenn ja, sollte sie mitgekauft werden? Hinter dieser Frage verbergen sich komplexe strategische, finanzielle und steuerliche Aspekte. Dieser Beitrag zeigt auf, welche Konstellationen es gibt, wie sich der Immobilienbesitz auf den Deal auswirkt und welche Optionen Nachfolger haben.
Wann ist die Immobilie Teil des Unternehmens?
Nicht jede betrieblich genutzte Immobilie ist automatisch Teil des Unternehmensvermögens. In der Praxis finden sich unterschiedliche Eigentümerkonstellationen. Häufig gehört die Immobilie dem Unternehmen selbst, etwa wenn eine GmbH Eigentümerin eines Produktionsgebäudes ist. In anderen Fällen ist die Immobilie im Privatbesitz des Altgesellschafters oder in einer separaten Holdinggesellschaft ausgelagert, die mit dem operativen Betrieb verbunden ist.
Wichtig für Nachfolger ist: Mietverhältnisse mit nahestehenden Personen oder Gesellschaften sind überprüfbar, aber oft schwer veränderbar. Wer das Unternehmen übernimmt, muss klären, ob die Immobilie mitverkauft wird oder ob ein langfristiges Mietverhältnis vorgesehen ist.
Einfluss auf Bewertung, Finanzierung und Steuern
Der Besitz einer Immobilie kann den Unternehmenswert erhöhen, da zusätzliche Substanz eingebracht wird. Doch das bedeutet nicht automatisch einen höheren Kaufpreis. Entscheidend ist, ob die Immobilie für den operativen Betrieb notwendig ist oder lediglich Vermögensbestandteil darstellt.
Aus Finanzierungssicht kann der Immobilienbesitz hilfreich sein, da er als Sicherheit dient. Gleichzeitig kann er die Eigenkapitalquote belasten. Banken bewerten gewerbliche Immobilien vorsichtig und achten auf Lage, Zustand und Drittverwendungsfähigkeit.
Auch steuerlich ergeben sich Unterschiede: Bei einem Asset Deal fällt Grunderwerbsteuer an. Bei Share Deals kann diese vermieden werden, unterliegt aber engen Voraussetzungen. Zusätzlich können in der Immobilie stille Reserven schlummern, die bilanziell und steuerlich zu beachten sind.
Sell-and-Lease-Back: Liquidität statt Eigentum
Eine beliebte Alternative ist das Sell-and-Lease-Back. Die Immobilie wird verkauft, bleibt aber durch ein Mietverhältnis nutzbar. So kann der Altinhaber Kapital freisetzen oder der Nachfolger Liquidität schonen. Gleichzeitig reduziert sich der Einfluss auf die Immobilie.
Das Modell birgt auch Risiken: Langfristige Mietbelastungen, eingeschränkte Einflussmöglichkeiten und Abhängigkeit vom Vermieter. Dennoch kann es in bestimmten Fällen sinnvoll sein, insbesondere wenn Liquidität im Vordergrund steht.
Handlungsoptionen im Vergleich
Mitkaufen und später ausgliedern: Die Immobilie wird gemeinsam mit dem Betrieb erworben und in eine eigene Besitzgesellschaft überführt. Das schafft strategische Optionen und trennt operatives Risiko von Vermögensfragen.
Nicht kaufen, sondern mieten: Vor allem dann sinnvoll, wenn die Immobilie nicht betriebsnotwendig ist oder Risiken birgt. Wichtig sind klare vertragliche Regelungen zu Laufzeiten, Investitionen und Kündigungsschutz.
In eigene Struktur integrieren: Die Immobilie wird von einer Gesellschaft des Käufers übernommen. Das schafft Flexibilität bei Finanzierung, Steuerplanung und Exit-Strategien.
Worauf Nachfolger achten sollten
Zunächst muss geklärt werden, ob die Immobilie strategischer Vorteil oder eher Belastung ist. Technischer Zustand, baurechtliche Genehmigungen und energetische Standards sind zu prüfen. Auch das Verwertungspotenzial spielt eine Rolle: Ist die Immobilie gut gelegen, auch für Dritte nutzbar oder stark an den Betrieb gebunden?
Finanzierungstechnisch sind gemischt genutzte Immobilien oft schwerer zu bewerten. Wichtig ist daher eine realistische Einschätzung von Marktwert, Investitionsbedarf und potenziellen Mietbelastungen. Und nicht zuletzt ist die Immobilie ein zentrales Verhandlungsthema: Sie kann Dealbreaker oder Preishebel sein – je nach Strukturierung.
Fazit: Immobilie mitdenken, aber nicht übernehmen müssen
Eine Betriebsimmobilie ist mehr als ein Posten in der Bilanz. Sie kann Stabilität schaffen – oder zur Last werden. Nachfolger sollten sich nicht zur Übernahme gedrängt fühlen, sondern Optionen sorgfältig prüfen. Eigentum, Miete oder Mischform – jede Lösung hat ihre Berechtigung, wenn sie zur eigenen Strategie passt.